Dette bør du vite før du kjøper leilighet eller hus

Jon Røsstad og Inger Lise Øvland er eiendomsmegler og finansiell rådgiver i henholdsvis Sørmegleren og Sparebanken Sør. De er daglig i kontakt med kunder som skal kjøpe bolig, og opplever at mange har spørsmål knyttet til dette.

– Boligkjøp kan oppleves av mange som litt skummelt, og kanskje spesielt for førstegangskjøpere. Vi forsøker derfor så godt vi kan å gi råd og veiledning slik at de kan møte denne prosessen med større grad av trygghet, sier de.

Hva er et finansieringsbevis?

Et finansieringsbevis er en bekreftelse fra banken på hvor mye du kan låne. Når du søker om dette, vurderer banken hvor mye du kan kjøpe for, basert på hvor mye egenkapital du har og hvor mye lån økonomien din tåler. Det er helt uforpliktende å søke om finansieringsbevis.

– Vi anbefaler at du har finansieringsbeviset klart før du går på visning. Plutselig dukker riktig bolig opp, og da er det ergerlig om boligen skulle glippe fordi du ikke har finansieringen på plass, sier Inger Lise.

Hun legger til at du ikke bør sende finansieringsbeviset til eiendomsmegler.

– Det viser hvor langt du kan gå i en budrunde og er ikke en opplysning du bør dele med megler eller selger, sier hun.

Slik får du nok egenkapital 

For å kjøpe bolig, trenger du en egenkapital på minimum 15 prosent av kjøpesummen, i tillegg til kjøpsomkostningene. Det vil si at for en selveierbolig som koster to millioner, bør du ha spart 350 000 kroner, altså 15 prosent av kjøpesummen, samt midler for å dekke dokumentavgiften. For å få dette til, er BSU (boligsparing for unge) en god ordning. Det kan være lurt å begynne med BSU så fort du har skattbar inntekt.

Les mer om hvorfor privatøkonom Kenneth anbefaler å spare i BSU her. 

Det kan likevel finnes muligheter dersom du ikke har klart å spare opp den nødvendige egenkapitalen.

– Hvis du har foreldre som kan stille realkausjon, eller eventuelt er villig til å være medlåntaker for en periode, så kan dette være en løsning for å komme seg inn på boligmarkedet, sier Inger Lise.

Les mer om hva det vil si å være kausjonist og medlåntaker her. 

Hvor mye kan du låne til leilighetskjøp?

Hvor mye lån økonomien din tåler avgjøres av inntektene og kostnadene dine. Du får hjelp av rådgiveren din i banken til å sette opp et budsjett. Det beregnes at renta kan gå opp tre prosentpoeng - eller til minimum 7 % rente (avhengig av hvilken rente du kan få i dag). Det vil si at det tas høyde for at renta kan stige en del fra dagens rentenivå.

– Det gjør vi for å sikre at økonomien din er robust nok til å takle renteøkninger. Det er i tillegg et krav i Finansdepartementets utlånsforskrift, forklarer Inger Lise.

Generelt kan du ikke låne mer enn fem ganger bruttoinntekten din, altså inntekt før skatt.

– Dersom du har mange kredittkortavtaler som ikke er i bruk, kan det være et godt råd å avslutte en del av disse. De vurderes nemlig som en del av gjelden din, selv om du ikke har brukt noe av kredittkortrammen, tipser Inger Lise.

Hva er forskjellen på selveier og borettslag?

Det finnes ulike eierformer på bolig. De vanligste er selveier og andels-/borettslagsleilighet.

– Hvis du kjøper en andelsleilighet, så eier du retten til bruken av en bestemt leilighet, mens bygningen eies av selve borettslaget. Dersom du kjøper en selveierleilighet i et sameie, har du enerett til en eierseksjon. Her har den enkelte seksjonseier full rettslig råderett over sin leilighet, forklarer Jon i Sørmegleren.

En selveiet bolig er typisk hus, hytte, eller leilighet med eget gårds- og bruksnummer, feste- eller seksjonsnummer. En viktig forskjell mellom selveier og andelsleilighet er dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen for selveierboligen, som betales av kjøper.

– Kjøper du en leilighet til fire millioner, må du altså ha 100 000 kroner ekstra i egenkapital for å dekke dokumentavgiften. Denne avgiften beregnes ikke ved kjøp av borettslagsbolig. Dette gjør at andelsboliger for mange er en enklere inngang til boligmarkedet, siden egenkapitalbehovet blir lavere, sier Inger Lise.

Ved borettslagsleiligheter må du imidlertid være oppmerksom på totalprisen. De fleste andelsboliger har fellesgjeld som er tatt opp i forbindelse med bygging og vedlikehold. Renter og avdrag på fellesgjeld betjenes gjennom felleskostnadene, men den enkeltes andel av fellesgjelden er å betrakte som andelseierens gjeld. Derfor kommer ikke denne gjelden «på toppen» av lånet du får i banken.

– Det er viktig å undersøke om det er planlagt økning av fellesgjelden eller felleskostnadene. Du bør også sette deg inn i hva som er inkludert i felleskostnadene, sier Jon.

Slik forbereder du deg til visning

Når finansieringsbevis er på plass, kan du begynne å gå på visninger.

– Det kan være lurt å gå på mange visninger for å finne ut hva du liker, og hva som er viktig for deg i en bolig. Bildene gir ofte et førsteinntrykk, men å se den med egne øyne kan gi en annen oppfatning. Den aller viktigste informasjonen finner du i prospektet, sier Jon.

Prospektet er dokumentet som følger med leiligheten. Denne kan du enkelt laste ned fra Finn-annonsen eller få tilsendt digitalt av megler før visning hvis du ønsker det. Det skal gi all relevant informasjon om boligen som du trenger for å kunne ta en veloverveid beslutning. Tilstandsrapporten bør leses nøye, og takstmannens kontaktinformasjon står i rapporten slik at du kan ringe vedkommende direkte ved byggetekniske spørsmål.

Lisa oppfordrer til å ta notater underveis som du leser prospektet, slik at du kan forberede hvilke spørsmål du ønsker svar på fra eiendomsmegler under visningen.

– Eiendomsmegleren skal kunne svare på viktige spørsmål om boligen, men må også ofte dobbeltsjekke før et endelig svar gis. Det er viktig å huske på at vi meglere er mellompersoner, og skal være en rådgivende part, også for interessenter. Bruk derfor megler som en rådgiver, sier Jon.

Dette bør du sjekke på visning

Det kan være fornuftig å ta med seg en person som har byggeteknisk erfaring på visning, for eksempel dersom du har en snekker i familien – eller en som er interessert i fagfeltet. Det kan imidlertid også bare være en du stoler på, siden vi ofte kan ha behov for ytre bekreftelse før vi bestemmer oss for å gi bud på boligen.